분양권 전매 제한이란?

분양권 전매 제한이란?

현재 서울 및 수도권 등 조정지역 이상일 경우, 분양권 3년 전매 제한이 걸려있다. 8월부터는 수도권과 광역시 전체에 대해 적용되는 것으로 바뀔것이다. 

공사가 3년 안에 끝날 수도, 3년보다 오래 걸릴 수 있으니 두가지 케이스를 나누어 살펴보자.

1. 공사 기간이 3년 이상일 경우

3년 이후 분양권 매매 가능

2. 공사 기간이 3년 이하일 경우 

등기 후에나 매매가 가능

 

현실적으로 등기 후 바로 매매할 수 없는 이유가 있다. 완공이 되고 등기 친 후 또 양도세 44%를 내야하기 때문이다. 이마저도 2021년 1월부로 등기후 1년차는 55%, 2년차는 44%, 3년차 이상부터 일반과세로 바뀔 예정이다.

분양권 상태에서는 사실상 매매 불가하고 완공 뒤 즉시 매매하면 세금이 어마어마 하다. 

1억원의 시세 차익을 본 상황을 가정해보자. 등기를 치면 취등록세가 수백만원이 빠져나간다. 거기다 양도세 44%가 빠져나간다. 여기서 이자비용, 기회 비용을 고려해주지 않는다. 이자비용 통상 1500만원과 초기계약금 5000만원을 2년 반동안 묶어둔 이자 기회비용이 약 800만원이다. 무주택기간과 청약통장을 날렸지만 3500만원 버는 셈이다. 

 

분양 아파트 매매시 고려해야하는 것은 두가지다.

1. 양도소득세

2. 취득세, 등록세

 

분양권 매매시 취등록세는 고려하지 않아도 된다. 

양도 소득세는 1년 미만 55%, 2년미만 44$, 2년 이상이면 일반 과세로서 6~42% 적용된다. 조정지역은 거래가 되는 분양권에 한해서 무조건 55% 세금이 부과되어 조심해야한다. 

 

완공된 아파트를 매매하는 경우에는 취등록세도 고려해야한다. 

 

부동산은 정부 정책이 매우 중요하다. 어떤 제한이 언제 풀리고 언제 강해지는지 알아야 전략을 짤 수 있기 때문이다.

가장 큰 이슈 세개가 있다.

1. 8월부터 지방공공택지에서 분양하는 주택전매행위 제한이 최대 4년으로 연장될 예정

2. 8월부터 수도권/광역시 전체에 대해 분양가 3년 전매 제한이 시행될 예정

3. 11월부터 분양가상한제주택 최대 5년까지 거주 의무가 부과될 예정

 

세 정책이 모두 시행되면 수도권 분양가 투자가 사실상 불가능해질 것. 정부의 의도가 전매를 원천 봉쇄하는 방향으로 움직일 것이기 때문. 따라서 추가 규제가 나오기까지 분양권 확보하는 것이 중요하다.

 

Q. 팩트인가? 소급적용이 안되나?

 

본 포스팅은 아래 링크의 부동산 유튜브 강의를 보고 정리한 내용입니다.

youtu.be/Dvtpyc48B7U